Sprzedaż garażu krok po kroku: dokumenty, koszty i podatek

W tym poradniku przechodzimy przez sprzedaż garażu po kolei: od ustalenia, co właściwie sprzedajesz, przez dokumenty, ogłoszenie i zadatek, po wizytę u notariusza i podatek dochodowy.

Krok 1. Ustal, co sprzedajesz

Od formy własności zależy, czy sprzedasz garaż osobno, w jakiej formie i jakie dokumenty przygotować.

Garaż murowany na cudzym gruncie, np. gminy, bez własnej księgi wieczystej to przypadek szczególny. Budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią gruntu, więc to, co możesz sprzedać, zależy od umowy z właścicielem terenu. Zanim wystawisz ogłoszenie, pokaż dokumenty notariuszowi. Przy garażu przynależnym do mieszkania sytuacja jest podobna jak przy komórce lokatorskiej. Możliwe drogi opisaliśmy w poradniku sprzedaż komórki lokatorskiej krok po kroku.

Krok 2. Przygotuj dokumenty

• Numer księgi wieczystej. Sprawdź treść księgi online w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości: czy jesteś wpisany jako właściciel i czy w dziale IV nie ma hipoteki.
• Dokument nabycia: akt notarialny zakupu, umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
• Zaświadczenie ze spółdzielni albo od zarządcy o braku zaległości w opłatach. Kupujący często o nie prosi, a przy spółdzielczym prawie notariusz potrzebuje zaświadczenia o przysługującym prawie.
• Zgoda małżonka. Jeśli garaż należy do Waszego majątku wspólnego, do sprzedaży potrzebna jest zgoda współmałżonka (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Najprościej, gdy oboje stawicie się u notariusza.
• Hipoteka: jeśli jest, poproś bank o zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Zwykle część ceny trafia wtedy bezpośrednio do banku.

Krok 3. Ustal cenę

Cenę najlepiej oprzeć na podobnych ofertach z tej samej okolicy. Przejrzyj garaże na sprzedaż w swoim mieście i porównuj tylko garaże tego samego rodzaju. Na cenę wpływają:

• forma własności: garaż z księgą wieczystą łatwiej sprzedać i sfinansować kredytem,
• lokalizacja i to, jak trudno w okolicy o miejsce do parkowania,
• wymiary bramy i wnętrza, bo duże auta nie zmieszczą się w każdym garażu,
• prąd, kanał, oświetlenie, stan dachu i bramy,
• dojazd i dostęp całą dobę,
• miesięczne opłaty i podatek od nieruchomości. Garaż w budynku mieszkalnym ma niższy podatek niż wolnostojący, co wyjaśniamy w poradniku podatek od garażu.

Krok 4. Wystaw ogłoszenie

Kupujący porównują garaże po konkretach, więc w ogłoszeniu podaj:

• formę własności i informację, czy jest księga wieczysta,
• wymiary bramy (szerokość i wysokość) oraz wnętrza,
• prąd, kanał i dostęp,
• miesięczne opłaty,
• od kiedy garaż jest wolny.

Zdjęcia rób w dzień, przy otwartej bramie i bez cudzych tablic rejestracyjnych. Ogłoszenie dodasz na Maszbox.pl bez prowizji, według instrukcji jak dodać ogłoszenie.

Krok 5. Umowa przedwstępna i zadatek

Gdy znajdziesz kupującego, a do aktu potrzebujecie czasu (np. na kredyt), podpiszcie umowę przedwstępną.

• Umowa przedwstępna u notariusza: jeśli ma formę aktu notarialnego, strona uprawniona może sądownie żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
• Zwykła umowa pisemna: przy jej niewykonaniu zwykle zostaje tylko odszkodowanie.
• Zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli kupujący się wycofa, zatrzymujesz zadatek. Jeśli to Ty się wycofasz, oddajesz go w podwójnej wysokości.
• Zaliczka: podlega zwrotowi, jeśli do sprzedaży nie dojdzie.

W umowie wpiszcie cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku i to, w jakim stanie garaż ma zostać wydany.

Krok 6. Wizyta u notariusza

Sprzedaż garażu, który jest nieruchomością albo prawem do lokalu, wymaga aktu notarialnego. Umowa zawarta bez niego jest nieważna. Koszty, czyli taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości) i opłaty sądowe, zwyczajowo pokrywa kupujący, ale możecie umówić się inaczej. Ile wynoszą, opisaliśmy z perspektywy kupującego na stronie garaże na sprzedaż.

Garaż blaszany, który nie jest trwale związany z gruntem, sprzedajesz zwykłą umową pisemną. Wpiszcie dane stron, opis garażu, cenę, datę wydania i informację, czy kupujący przejmuje miejsce na dzierżawionym terenie.

Krok 7. Po sprzedaży

• Przekazanie: spiszcie protokół z liczbą kluczy i pilotów oraz stanem licznika prądu.
• Gmina: w ciągu 14 dni złóż informację o zbyciu (IN-1). Twój obowiązek podatkowy wygasa z końcem miesiąca sprzedaży, a kupujący płaci podatek od następnego miesiąca.
• Spółdzielnia, wspólnota albo zarządca: powiadom ich o zmianie właściciela.
• Ubezpieczenie garażu: wypowiedz polisę albo ją zmień.
• Garaż jest wynajęty? Kupujący wstępuje w umowę najmu na Twoje miejsce (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Powiedz mu o tym przed podpisaniem umowy, przekaż umowę najmu i rozliczcie kaucję najemcy.

Podatek od sprzedaży garażu

Kiedy zapłacisz 19% PIT

Podatek dochodowy płacisz, jeśli sprzedajesz garaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym go kupiłeś albo zbudowałeś. Kupiłeś garaż w 2022 r.? Pięć lat liczysz od końca 2022 r., więc sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. nie rodzi podatku.

Podatek wynosi 19% dochodu, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o udokumentowane koszty zakupu i nakłady na garaż. Zeznanie PIT-39 składasz do 30 kwietnia następnego roku.

Garaż ze spadku

Przy garażu odziedziczonym pięć lat liczysz od końca roku, w którym garaż nabył albo wybudował spadkodawca, a nie od śmierci spadkodawcy.

Ulga mieszkaniowa

Dochód może być zwolniony z podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, np. zakup mieszkania, w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Zakup samego garażu z odrębną księgą wieczystą organy podatkowe zwykle nie uznają za cel mieszkaniowy. Zanim zaplanujesz wydatki, zapytaj księgowego.

Garaż blaszany

Garaż blaszany sprzedawany jako rzecz ruchoma podlega PIT tylko wtedy, gdy sprzedajesz go przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym go kupiłeś.

Jeśli garaż był w Twojej firmie, zasady są inne (podatek z działalności, możliwy VAT). Ustal je z księgowym.

Wpis ma charakter informacyjny. Maszbox.pl łączy kupujących i sprzedających, ale nie jest stroną umowy sprzedaży. W sprawach podatkowych zapytaj księgowego, a przy nietypowym statusie garażu notariusza.