# Sprzedaż garażu krok po kroku: dokumenty, koszty i podatek

Sprzedaż garażu wydaje się prostsza niż sprzedaż mieszkania, dopóki kupujący nie zapyta o księgę wieczystą, a notariusz o dokument, z którego wynika Twoje prawo do garażu. Wtedy może się okazać, że garażu nie da się sprzedać osobno albo że brakuje zgody małżonka czy zaświadczenia ze spółdzielni. Termin u notariusza się przesuwa, a kupujący szuka innej oferty.

[Zobacz pełną stronę](https://maszbox.pl/blog/sprzedaz-garazu-krok-po-kroku)

- Autor: [Marsel Zychowski](https://maszbox.pl/autor/marsel-zychowski.md)
- Opublikowano 17 października 2026

![Zadbany murowany garaż z otwartą bramą, pustym wnętrzem i kanałem](https://maszbox.pl/images/blog/okladka-sprzedaz-garazu-krok-po-kroku.webp)

W tym poradniku przechodzimy przez sprzedaż garażu po kolei: od ustalenia, co właściwie sprzedajesz, przez dokumenty, ogłoszenie i zadatek, po wizytę u notariusza i podatek dochodowy.

## Krok 1. Ustal, co sprzedajesz

Od formy własności zależy, czy sprzedasz garaż osobno, w jakiej formie i jakie dokumenty przygotować.

| Co masz | Czy sprzedasz osobno | Co przygotować |
| --- | --- | --- |
| Odrębny lokal garażowy z własną księgą wieczystą | tak, u notariusza | numer księgi wieczystej, dokument nabycia |
| Udział w hali garażowej z prawem do konkretnego miejsca | tak, u notariusza | księga wieczysta lokalu garażowego, umowa lub uchwała o podziale miejsc między współwłaścicieli |
| Garaż wpisany do księgi mieszkania jako pomieszczenie przynależne | zwykle tylko z mieszkaniem; osobno dopiero po zmianie jego statusu | księga wieczysta mieszkania; o możliwościach zapytaj notariusza |
| Garaż wolnostojący na Twojej działce | tak, ale sprzedajesz działkę z garażem | księga wieczysta działki, wypis z rejestru gruntów |
| Garaż na gruncie w użytkowaniu wieczystym | tak, u notariusza | księga wieczysta, informacja o opłacie rocznej |
| Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (garażu) | tak, u notariusza | zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie |
| Garaż blaszany, który nie jest trwale związany z gruntem | tak, zwykłą umową pisemną | dowód zakupu; zgoda właściciela terenu, jeśli kupujący ma zostać na tym miejscu |

Garaż murowany na cudzym gruncie, np. gminy, bez własnej księgi wieczystej to przypadek szczególny. Budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią gruntu, więc to, co możesz sprzedać, zależy od umowy z właścicielem terenu. Zanim wystawisz ogłoszenie, pokaż dokumenty notariuszowi. Przy garażu przynależnym do mieszkania sytuacja jest podobna jak przy komórce lokatorskiej. Możliwe drogi opisaliśmy w poradniku [sprzedaż komórki lokatorskiej krok po kroku](https://maszbox.pl/blog/sprzedaz-komorki-lokatorskiej-krok-po-kroku.md).

## Krok 2. Przygotuj dokumenty

- **Numer księgi wieczystej.** Sprawdź treść księgi online w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości: czy jesteś wpisany jako właściciel i czy w dziale IV nie ma hipoteki.
- **Dokument nabycia:** akt notarialny zakupu, umowa darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
- **Zaświadczenie ze spółdzielni albo od zarządcy o braku zaległości w opłatach.** Kupujący często o nie prosi, a przy spółdzielczym prawie notariusz potrzebuje zaświadczenia o przysługującym prawie.
- **Zgoda małżonka.** Jeśli garaż należy do Waszego majątku wspólnego, do sprzedaży potrzebna jest zgoda współmałżonka (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Najprościej, gdy oboje stawicie się u notariusza.
- **Hipoteka:** jeśli jest, poproś bank o zaświadczenie o wysokości zadłużenia. Zwykle część ceny trafia wtedy bezpośrednio do banku.

![Dokumenty do sprzedaży garażu, klucze z pilotem i długopis na stole](https://maszbox.pl/images/blog/dokumenty-do-sprzedazy-garazu.webp)

## Krok 3. Ustal cenę

Cenę najlepiej oprzeć na podobnych ofertach z tej samej okolicy. Przejrzyj [garaże na sprzedaż](https://maszbox.pl/garaze/na-sprzedaz.md) w swoim mieście i porównuj tylko garaże tego samego rodzaju. Na cenę wpływają:

- forma własności: garaż z księgą wieczystą łatwiej sprzedać i sfinansować kredytem,
- lokalizacja i to, jak trudno w okolicy o miejsce do parkowania,
- wymiary bramy i wnętrza, bo duże auta nie zmieszczą się w każdym garażu,
- prąd, kanał, oświetlenie, stan dachu i bramy,
- dojazd i dostęp całą dobę,
- miesięczne opłaty i podatek od nieruchomości. Garaż w budynku mieszkalnym ma niższy podatek niż wolnostojący, co wyjaśniamy w poradniku [podatek od garażu](https://maszbox.pl/blog/podatek-od-garazu.md).

## Krok 4. Wystaw ogłoszenie

Kupujący porównują garaże po konkretach, więc w ogłoszeniu podaj:

- formę własności i informację, czy jest księga wieczysta,
- wymiary bramy (szerokość i wysokość) oraz wnętrza,
- prąd, kanał i dostęp,
- miesięczne opłaty,
- od kiedy garaż jest wolny.

Zdjęcia rób w dzień, przy otwartej bramie i bez cudzych tablic rejestracyjnych. Ogłoszenie dodasz na Maszbox.pl bez prowizji, według instrukcji [jak dodać ogłoszenie](https://maszbox.pl/jak-dodac-ogloszenie.md).

## Krok 5. Umowa przedwstępna i zadatek

Gdy znajdziesz kupującego, a do aktu potrzebujecie czasu (np. na kredyt), podpiszcie umowę przedwstępną.

- **Umowa przedwstępna u notariusza:** jeśli ma formę aktu notarialnego, strona uprawniona może sądownie żądać zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
- **Zwykła umowa pisemna:** przy jej niewykonaniu zwykle zostaje tylko odszkodowanie.
- **Zadatek** (art. 394 Kodeksu cywilnego): jeśli kupujący się wycofa, zatrzymujesz zadatek. Jeśli to Ty się wycofasz, oddajesz go w podwójnej wysokości.
- **Zaliczka:** podlega zwrotowi, jeśli do sprzedaży nie dojdzie.

W umowie wpiszcie cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość zadatku i to, w jakim stanie garaż ma zostać wydany.

## Krok 6. Wizyta u notariusza

Sprzedaż garażu, który jest nieruchomością albo prawem do lokalu, wymaga aktu notarialnego. Umowa zawarta bez niego jest nieważna. Koszty, czyli taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości) i opłaty sądowe, zwyczajowo pokrywa kupujący, ale możecie umówić się inaczej. Ile wynoszą, opisaliśmy z perspektywy kupującego na stronie [garaże na sprzedaż](https://maszbox.pl/garaze/na-sprzedaz.md).

Garaż blaszany, który nie jest trwale związany z gruntem, sprzedajesz zwykłą umową pisemną. Wpiszcie dane stron, opis garażu, cenę, datę wydania i informację, czy kupujący przejmuje miejsce na dzierżawionym terenie.

![Podpisanie umowy sprzedaży garażu w kancelarii notarialnej](https://maszbox.pl/images/blog/podpisanie-umowy-sprzedazy-garazu-u-notariusza.webp)

## Krok 7. Po sprzedaży

- **Przekazanie:** spiszcie protokół z liczbą kluczy i pilotów oraz stanem licznika prądu.
- **Gmina:** w ciągu 14 dni złóż informację o zbyciu (IN-1). Twój obowiązek podatkowy wygasa z końcem miesiąca sprzedaży, a kupujący płaci podatek od następnego miesiąca.
- **Spółdzielnia, wspólnota albo zarządca:** powiadom ich o zmianie właściciela.
- **Ubezpieczenie garażu:** wypowiedz polisę albo ją zmień.
- **Garaż jest wynajęty?** Kupujący wstępuje w umowę najmu na Twoje miejsce (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Powiedz mu o tym przed podpisaniem umowy, przekaż umowę najmu i rozliczcie kaucję najemcy.

## Podatek od sprzedaży garażu

### Kiedy zapłacisz 19% PIT

Podatek dochodowy płacisz, jeśli sprzedajesz garaż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym go kupiłeś albo zbudowałeś. Kupiłeś garaż w 2022 r.? Pięć lat liczysz od końca 2022 r., więc sprzedaż od 1 stycznia 2028 r. nie rodzi podatku.

Podatek wynosi 19% dochodu, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o udokumentowane koszty zakupu i nakłady na garaż. Zeznanie PIT-39 składasz do 30 kwietnia następnego roku.

### Garaż ze spadku

Przy garażu odziedziczonym pięć lat liczysz od końca roku, w którym garaż nabył albo wybudował spadkodawca, a nie od śmierci spadkodawcy.

### Ulga mieszkaniowa

Dochód może być zwolniony z podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe, np. zakup mieszkania, w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Zakup samego garażu z odrębną księgą wieczystą organy podatkowe zwykle nie uznają za cel mieszkaniowy. Zanim zaplanujesz wydatki, zapytaj księgowego.

### Garaż blaszany

Garaż blaszany sprzedawany jako rzecz ruchoma podlega PIT tylko wtedy, gdy sprzedajesz go przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym go kupiłeś.

Jeśli garaż był w Twojej firmie, zasady są inne (podatek z działalności, możliwy VAT). Ustal je z księgowym.

*Wpis ma charakter informacyjny. Maszbox.pl łączy kupujących i sprzedających, ale nie jest stroną umowy sprzedaży. W sprawach podatkowych zapytaj księgowego, a przy nietypowym statusie garażu notariusza.*

## Marsel Zychowski

Zespół MaszBox

Dzielimy się praktyczną wiedzą o wynajmie i sprzedaży powierzchni - garaży, magazynów, komórek lokatorskich, miejsc postojowych i innych.

## Pytania o sprzedaż garażu

### Czy można sprzedać garaż bez księgi wieczystej?

Tak, w kilku przypadkach. Spółdzielcze własnościowe prawo do garażu nie musi mieć księgi wieczystej, a garaż blaszany jako rzecz ruchoma jej nie ma. Problem pojawia się przy murowanym garażu na cudzym gruncie. Wtedy najpierw ustal z notariuszem, co faktycznie możesz sprzedać.

### Czy sprzedaż garażu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Do urzędu skarbowego tylko wtedy, gdy sprzedajesz przed upływem 5 lat. Wtedy składasz PIT-39. Informację w gminie składasz zawsze.

### Kto płaci notariusza przy sprzedaży garażu?

Zwyczajowo kupujący, ale to sprawa umowy między stronami. Ustalcie to przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

### Czy sprzedaż wynajętego garażu kończy najem?

Nie. Kupujący wstępuje w umowę najmu na miejsce sprzedającego. Może ją wypowiedzieć na zasadach z Kodeksu cywilnego, ale sama sprzedaż najmu nie kończy.