Jak sprzedać magazyn - dokumenty, podatek i ogłoszenie

A te pytania mają konkretną cenę. Źle policzony termin 5 lat może oznaczać 19% podatku od zysku, którego dało się uniknąć, czekając kilka miesięcy. Ogłoszenie bez wysokości pomieszczenia i informacji o wjeździe odstrasza kupujących, którzy od tego zaczynają. A sprzedaż magazynu z najemcą, opisana jako zwykła sprzedaż, zaniża cenę obiektu, który przynosi dochód od pierwszego dnia.

Poniżej wszystko po kolei: przygotowanie, dokumenty, sprzedaż z najemcą, podatek i ogłoszenie.

Jak przygotować magazyn do sprzedaży

Kupujący magazyn ocenia go inaczej niż kupujący mieszkanie. Wystrój go nie interesuje. Chce wiedzieć, czy obiekt jest suchy, czy brama działa i czy wjedzie tam samochód dostawczy. Przed wystawieniem ogłoszenia:

• Opróżnij i uprzątnij wnętrze. Pusty magazyn na zdjęciach pokazuje realny metraż i stan ścian oraz posadzki.
• Napraw drobne usterki, które od razu rzucają się w oczy: zacinającą się bramę, nieszczelne okno, niedziałające oświetlenie.
• Sprawdź dach i ślady wilgoci. Zacieki to pierwsza rzecz, o którą zapyta kupujący, i najczęstszy powód negocjowania ceny w dół.
• Zbierz dane techniczne: metraż, wysokość w najniższym punkcie, szerokość bramy, rodzaj zasilania, sposób ogrzewania (jeśli jest).

Jakie dokumenty przygotować

Do umowy u notariusza zwykle potrzebne są:

• dokument potwierdzający własność, np. akt notarialny zakupu, postanowienie o nabyciu spadku albo umowa darowizny,
• aktualny odpis z księgi wieczystej, z którego kupujący sprawdzi, czy nieruchomość nie jest obciążona, np. hipoteką,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania, bo kupujący pod działalność magazynową chce mieć pewność, że może ją tam prowadzić.

Pełną listę dla Twojej sytuacji ustal z notariuszem przed umówieniem terminu. Zależy ona m.in. od tego, jak nabyłeś nieruchomość i czy obiekt stoi na własnym gruncie. Kolejność formalności jest podobna jak w naszym poradniku o sprzedaży komórki lokatorskiej krok po kroku.

Sprzedaż magazynu z najemcą

Jeśli magazyn jest wynajęty, nie musisz czekać na koniec umowy. Wynajęty obiekt można sprzedać jako gotową inwestycję: kupujący od razu dostaje dochód z czynszu i nie szuka najemcy.

Zasady określa art. 678 Kodeksu cywilnego. Kupujący wstępuje w miejsce sprzedającego jako wynajmujący, więc umowa najmu nie wygasa. Może ją jednak wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów. Tego prawa nie ma, jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej, z datą pewną, a magazyn został już wydany najemcy.

W praktyce oznacza to jedno: pokaż kupującemu umowę najmu. Umowa na czas oznaczony z datą pewną daje mu gwarancję dochodu, co jest mocnym argumentem w negocjacjach ceny. Umowa bez takich cech pozwala mu z kolei swobodnie zdecydować, czy chce zatrzymać najemcę.

Sprzedaż prywatna czy z firmy: podatek

Sposób rozliczenia zależy od tego, czy magazyn należał do Ciebie prywatnie, czy był częścią majątku firmy.

Magazyn prywatny. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, płacisz 19% podatku od dochodu, czyli od różnicy między ceną sprzedaży a kosztami (np. ceną zakupu), a nie od całej kwoty. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś albo wybudowałeś nieruchomość, a nie od dnia zakupu. Magazyn kupiony w marcu 2022 r. możesz więc sprzedać bez podatku dochodowego dopiero od 1 stycznia 2028 r. Sprzedaż przed tym terminem rozliczasz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.

Magazyn w firmie. Jeśli był środkiem trwałym w Twojej działalności, sprzedaży nie rozliczasz w PIT-39, tylko w ramach firmy. Dochodzi też kwestia VAT: sprzedaż budynku bywa z niego zwolniona, ale zależy to m.in. od tego, kiedy obiekt był pierwszy raz używany. W obu sprawach ustal szczegóły z księgowym przed podpisaniem umowy przedwstępnej, bo od tego zależy kwota, którą faktycznie dostaniesz.

Samodzielnie czy z pośrednikiem

Pośrednik zajmie się ogłoszeniami, prezentacjami i częścią formalności, ale zwykle pobiera prowizję od ceny sprzedaży. Sprzedaż samodzielna oznacza więcej pracy po Twojej stronie i pełną kwotę dla Ciebie. Przy magazynach kupujący to często przedsiębiorcy, którzy sami przeglądają ogłoszenia i wiedzą, czego szukają, więc sprzedaż bez pośrednika jest tu realną opcją.

Jeśli sprzedajesz jako firma, możesz prowadzić na Maszbox profil firmowy ze wszystkimi swoimi ofertami w jednym miejscu.

Co pokazać w ogłoszeniu magazynu

Kupujący magazyn filtrują oferty po parametrach, których w ogłoszeniach mieszkań nie ma. Jeśli ich brakuje, ogłoszenie odpada, zanim ktoś zadzwoni. Podaj:

• metraż i wysokość w najniższym punkcie, bo od wysokości zależy, czy zmieszczą się regały albo wózek widłowy,
• szerokość i wysokość bramy oraz to, czy podjedzie pod nią samochód dostawczy albo ciężarówka,
• dostęp: całodobowy czy w określonych godzinach,
• media: prąd (w tym siła, jeśli jest), woda, ogrzewanie,
• status najmu: wolny od zaraz czy wynajęty, a jeśli wynajęty, to na jaki okres i za jaki czynsz,
• zdjęcia: wnętrze, brama od zewnątrz i dojazd.

Ogłoszenie dodasz za darmo według instrukcji dodawania ogłoszenia. Trafi do kategorii magazyny na sprzedaż, gdzie szukają go osoby zainteresowane właśnie tego typu obiektem.

Jeśli nie masz pewności, czy chcesz sprzedawać, rozważ wynajem. Magazyn wystawiony w kategorii magazyny na wynajem przynosi dochód, a obiekt dalej jest Twój. Więcej o takim podejściu piszemy w artykule o tym, jak zarabiać na wolnej przestrzeni. Wszystkie oferty z tej kategorii znajdziesz na stronie magazyny.