Jak przygotować garaż do wynajmu? Praktyczny poradnik właściciela

Zwykle najpierw pojawia się ogłoszenie z jednym ciemnym zdjęciem i bez wymiarów. Wtedy każdy zainteresowany dzwoni z tymi samymi pytaniami albo nie dzwoni wcale. Kłopoty zaczynają się też później. Jeśli nie ma umowy ani protokołu, nie da się rozstrzygnąć sporu o zepsutą bramę, porysowaną ścianę albo zwrot kaucji.

Ten poradnik to 10 kroków od sprawdzenia, czy w ogóle możesz wynająć garaż, do publikacji ogłoszenia. Po nich garaż jest gotowy do pokazania, a Ty masz odpowiedzi na pytania, które zada każdy najemca.

1. Sprawdź, czy możesz wynająć garaż

Zanim zaczniesz sprzątać, upewnij się, że decyzja o najmie należy do Ciebie.

• Garaż ma kilku właścicieli, na przykład rodzeństwo po spadku. Uzgodnij najem z pozostałymi, bo to nie jest decyzja jednej osoby.
• Masz miejsce w hali garażowej albo garaż na osiedlu. Przeczytaj regulamin garażu, wspólnoty lub spółdzielni. Może on na przykład zakazywać przechowywania rzeczy poza autem albo wjazdu samochodów z instalacją LPG. Takie zasady będą obowiązywać także Twojego najemcę.
• Sam wynajmujesz garaż, na przykład od gminy albo spółdzielni. Sprawdź swoją umowę. Wiele takich umów zakazuje podnajmu albo wymaga na niego zgody. Podnajem bez zgody może być podstawą do wypowiedzenia Ci umowy.

Jeśli wynajmujesz miejsce w hali, a nie zamknięty boks, zobacz, jak wyglądają oferty w kategorii miejsca postojowe na wynajem.

2. Opróżnij i posprzątaj garaż

Najemca chce zobaczyć pustą przestrzeń, w której zmieści swoje auto albo rzeczy. Nie powinien oglądać Twoich zapasów.

• wynieś kartony, narzędzia, opony i sprzęt sportowy,
• zamieć i umyj podłogę, usuń plamy po oleju,
• usuń pajęczyny i kurz ze ścian oraz sufitu,
• przewietrz garaż, jeśli czuć w nim stęchliznę albo chemię.

Jeśli zostawiasz coś celowo, na przykład solidny regał przykręcony do ściany, zapisz to w ogłoszeniu i w protokole przekazania.

3. Sprawdź dach, wilgoć, wentylację i prąd

Nie musisz robić remontu, ale najemca szybko zauważy usterki, które mogą zaszkodzić jego autu lub rzeczom.

• Dach i ściany: sprawdź, czy nie ma zacieków, pęknięć i miejsc, którymi po deszczu wlewa się woda.
• Wilgoć: zajrzyj w rogi, pod bramę i na styk ściany z posadzką. Pleśń albo stojąca woda to częsty powód rezygnacji.
• Wentylacja: udrożnij kratki wentylacyjne. Garaż, w którym stoi samochód, musi mieć przepływ powietrza.
• Prąd i oświetlenie: wymień przepalone żarówki. Jeśli instalacja jest stara albo coś iskrzy, wezwij elektryka, zanim ktokolwiek zacznie z niej korzystać.
• Drobne poprawki: usuń rdzę z bramy, pomaluj odrapane ściany, wymień zużyte uszczelki.

4. Zadbaj o bramę, zamki i klucze

Brama, która się zacina, albo zamek, do którego ktoś jeszcze może mieć klucz, to pierwsze, o co zapyta najemca.

• Brama: nasmaruj zawiasy i prowadnice. Sprawdź, czy otwiera się i zamyka bez siłowania. W bramie automatycznej przetestuj piloty.
• Zamek: rozważ wymianę wkładu. To niewielki koszt, a najemca ma pewność, że nikt z poprzednich użytkowników nie ma klucza.
• Klucze i piloty: policz komplety. Jeśli garaż stoi w hali albo za szlabanem, zapytaj zarządcę, jak wyrobić dodatkowy pilot lub kartę dla najemcy.
• Twój zapasowy klucz: możesz go zatrzymać. Wpisz jednak do umowy, że nie wchodzisz do garażu bez uzgodnienia z najemcą, z wyjątkiem nagłej awarii.

Jeśli chcesz dodatkowo zabezpieczyć garaż, podpowiedzi znajdziesz w poradniku jak zabezpieczyć komórkę lokatorską przed kradzieżą. Rozwiązania takie jak rygle, kłódki czy czujniki działają tak samo w garażu.

Kamera: jeśli montujesz własną, kieruj ją tylko na swój garaż i poinformuj o niej najemcę. Kamera, która obejmuje drogę, cudze garaże albo części wspólne, może podlegać przepisom RODO. W budynku wspólnoty lub spółdzielni jej montaż wymaga też uzgodnienia z zarządcą.

Ubezpieczenie: możesz ubezpieczyć sam garaż od pożaru, zalania czy dewastacji. Twoja polisa nie obejmuje jednak auta ani rzeczy najemcy. O ich ochronę najemca dba sam, na przykład przez AC albo własne ubezpieczenie mienia. Napisz mu to wprost, zanim podpiszecie umowę.

5. Zmierz garaż i wjazd

„Garaż 18 m²” nie odpowiada na najważniejsze pytanie najemcy: czy wjedzie tu moje auto. Zmierz więcej niż samą powierzchnię.

Wymiary podawaj w metrach, z dokładnością do centymetra. Najemcy z dużymi autami porównują je z danymi swojego samochodu.

6. Zrób zdjęcia, które odpowiadają na pytania najemcy

Zdjęcia mają pokazać to samo, co najemca zobaczyłby na miejscu. Rób je w dzień, przy otwartej bramie i włączonym świetle.

• całe wnętrze od strony wjazdu,
• wnętrze z drugiej strony, od tylnej ściany w stronę bramy,
• brama z zewnątrz, zamknięta i otwarta,
• dojazd i otoczenie garażu,
• szczegóły: oświetlenie, gniazdko, zamek, regał (jeśli zostaje).

Dbaj o prywatność innych. Na zdjęciach nie powinno być widać cudzych tablic rejestracyjnych, sąsiadów ani ich garaży z otwartą bramą. Jeśli coś takiego wejdzie w kadr, rozmaż to przed publikacją. Nie używaj zdjęć z internetu ani zdjęć innego garażu.

7. Opisz garaż konkretnie i zgodnie z prawdą

Dobry opis oszczędza Ci telefonów z tymi samymi pytaniami. Uczciwy opis chroni Cię przed zarzutem, że najemca dostał coś innego niż w ogłoszeniu.

Podaj w opisie:

• typ garażu (murowany, blaszany, boks w ciągu garaży, miejsce w hali),
• adres albo przynajmniej ulicę i osiedle,
• wymiary z tabeli powyżej,
• rodzaj bramy (uchylna, segmentowa, automatyczna),
• czy jest prąd, oświetlenie i gniazdko,
• czy garaż jest suchy i czy jest ogrzewany,
• czy wolno przechowywać rzeczy, czy tylko parkować,
• od kiedy garaż jest wolny i na jaki okres chcesz go wynająć.

Prąd i ładowanie auta elektrycznego: napisz, czy ładowanie jest możliwe i kto płaci za prąd. W hali garażowej gniazdko jest często podpięte pod licznik wspólnoty. Wtedy ładowanie auta wymaga zgody zarządcy, a nie tylko Twojej.

Bezpieczeństwo: opisuj tylko to, co działa. Jeśli monitoring osiedla nie obejmuje Twojego garażu albo kamera jest atrapą, nie pisz „teren monitorowany”.

8. Ustal cenę na podstawie ogłoszeń z okolicy

Nie ma jednej stawki za garaż. Cena zależy od miasta i dzielnicy, typu garażu, wymiarów, prądu i tego, jak trudno o miejsce parkingowe w okolicy.

Najprościej sprawdzić, ile kosztują podobne garaże w Twojej okolicy. Wejdź w kategorię garaże na wynajem i zawęź wyniki do swojego miasta. Porównuj garaże podobne do Twojego: murowany z murowanym, z prądem z takim, który też ma prąd.

W ogłoszeniu napisz jasno, co obejmuje cena. Czy to sam czynsz, czy czynsz razem z opłatami do wspólnoty i prądem? Podaj też wysokość kaucji. Niejasna cena to jeden z najczęstszych powodów nieporozumień przy pierwszej rozmowie.

9. Przygotuj umowę i protokół przekazania

Umowę zawierasz bezpośrednio z najemcą. Maszbox.pl jest serwisem ogłoszeniowym i nie jest stroną tej umowy. Dlatego przygotuj ją przed pierwszym oglądaniem, żeby móc ją podpisać od razu.

Umowa najmu garażu powinna zawierać:

• dane stron (do umowy wystarczy spisać dane najemcy, nie musisz robić kopii jego dowodu osobistego),
• dokładny opis garażu: adres, numer boksu lub miejsca, wyposażenie,
• przeznaczenie, czyli parkowanie auta, przechowywanie rzeczy albo jedno i drugie,
• wysokość czynszu, termin i sposób płatności oraz to, kto płaci za prąd i opłaty administracyjne,
• kaucję i zasady jej zwrotu,
• czas trwania umowy i zasady wypowiedzenia,
• zakaz przechowywania materiałów niebezpiecznych pożarowo, na przykład butli z gazem czy zapasów paliwa w kanistrach,
• zasady wejścia właściciela do garażu i podnajmu,
• obowiązek przestrzegania regulaminu garażu lub wspólnoty, jeśli taki jest.

Wypowiedzenie: przy umowie na czas nieoznaczony i czynszu płatnym co miesiąc ustawowy termin to miesiąc naprzód na koniec miesiąca, chyba że umówicie się inaczej. Przy umowie na czas określony wpisz, w jakich sytuacjach można ją wypowiedzieć. Bez takiego zapisu żadna ze stron nie może jej wcześniej rozwiązać, poza kilkoma wyjątkami z kodeksu cywilnego (np. zaległość w czynszu za dwa pełne okresy płatności).

Naprawy: zgodnie z kodeksem cywilnym to wynajmujący utrzymuje garaż w stanie przydatnym do użytku, na przykład naprawia dach czy mechanizm bramy. Drobne nakłady, takie jak wymiana żarówki, obciążają najemcę. Jeśli chcecie podzielić to inaczej, zapiszcie to w umowie.

Protokół zdawczo-odbiorczy: w dniu przekazania spiszcie stan garażu, liczbę kluczy i pilotów oraz stan licznika, jeśli jest osobny. Zróbcie też datowane zdjęcia. Na koniec najmu protokół jest podstawą do rozliczenia kaucji.

Jakie zapisy sprawdzają się przy najmie małej przestrzeni, opisaliśmy też w artykule umowa najmu komórki lokatorskiej - co musi zawierać. Większość tych zasad pasuje także do garażu.

Podatek od najmu garażu

Czynsz z najmu garażu to przychód, od którego płacisz podatek. Przy najmie prywatnym, czyli poza działalnością gospodarczą, jest to ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Co wlicza się do przychodu i jak rozliczyć najem krok po kroku, opisaliśmy w poradniku jak zarabiać na wolnej przestrzeni. W nietypowej sytuacji, na przykład przy kilku garażach albo najmie w ramach firmy, zapytaj księgowego.

10. Dodaj ogłoszenie na Maszbox.pl

Garaż jest gotowy, masz zdjęcia, wymiary, opis, cenę i umowę. Teraz dodaj ogłoszenie w kategorii garaże.

Jak to zrobić krok po kroku, ze zrzutami ekranu, pokazujemy w instrukcji jak dodać ogłoszenie wynajmu długoterminowego garażu wolnostojącego. Ogólne zasady dodawania ogłoszeń znajdziesz na stronie jak dodać ogłoszenie.